Close

Konsten att värdera en bostad

Ann-Charlotte Stenbeck är mäklare på Lagerlings .


Adress, skick, utsikt och planlösning. Ann-Charlotte Stenbeck, mäklare på Lagerlings, guidar till vad som påverkar en bostads värde.

Hur värderar man en lägenhet?
– Att komma fram till rätt värde kräver lång erfarenhet och fingertoppskänsla. Många av de faktorer som har betydelse går att kvantifiera medan andra mer handlar om en känsla och vad som är populärt just nu. Generellt kan man säga att läget är den viktigaste egenskapen. Inte bara vilken gata lägenheten ligger på, utan vilken del av gatan, vilket väderstreck, utsikt och våningsplan. Sedan har vi bostadens egenskaper där planlösningen är den viktigaste. Därefter byggår, om det finns stuckaturer, kakelugnar, ekparkett och andra viktiga detaljer, och inte minst balkong eller terrass. Lägenhetens allmänna skick spelar också in.
Vilken skillnad gör våningsplanet för värdet?
– Våningsplanet har stor betydelse. Generellt kan man säga att ju större våning desto större betydelse har det att bo högre upp. En tumregel är att priserna ökar med 10 procent per våningsplan för de allra dyraste lägena, där till exempel en våning med högre läge på Strandvägen kan kosta mer än dubbelt så mycket som en identisk våning på första planet.
Öppen spis och kakelugnar, stuckaturer och franska fönster eller balkong. Vad är viktigast?
– Alla tycker om olika saker. Vissa älskar funkis och moderna hus, medan de allra flesta verkar premiera sekelskiftescharm och klassiska detaljer. Välbevarad stuckatur och vackra kakelugnar ökar värdet, men framförallt är det höga fönster och volym som betalar sig. Karaktär helt enkelt. En balkong är också väldigt viktig för värdet. Framför allt för mindre lägenheter. För en stor våning spelar balkongen mindre roll.
Var ligger de dyraste bostäderna på Östermalm?
– Vilka lägen som är allra mest populära har inte ändrats så mycket under årtiondena. Strandvägen ligger förstås i topp, som den gjort under mer än 100 år. Det beror främst på den oftast fina utsikten, men även på att byggnaderna och våningarna här håller en mycket hög arkitektonisk kvalitet. Värdeskillnaden inom gatan är stora beroende på våningsplan och utsikt. Allra mest eftertraktade är plan 2 och 3 på den del som har sjöutsikt. Dessa våningsplan byggdes med högre i tak och fler vackra detaljer än de övriga planen. Som stark tvåa kommer Narvavägens solsida tillsammans med kvarteren vid Oscarskyrkan. Första kvarteren ovanför Strandvägen är även mycket eftertraktade. Barnfamiljerna bor gärna vid Karlaplan.
Vilka delar av Östermalm har ökat mest under de senaste åren?
– Valhallavägen har ökat starkt i popularitet sedan trafiken har minskat och den trenden lär fortsätta.
Vilken gata tror du kommer att ha bäst värdeutveckling framöver?
– Det händer väldigt mycket positivt vid Östermalmstorg och framförallt på den del av Nybrogatan som ligger mellan Strandvägen och torget. Husen renoveras, allt fler kvalitetsrestauranger etableras och allt bättre butiker öppnar. Om jag skulle gissa tror jag att vi kommer att få se att priserna just här stiger mer än snittet under de närmaste fem åren.

Viktigaste faktorerna för värdet:
1. Läge, våningsplan och utsikt
2. Planlösning – är den effektiv och anpassad till vad marknaden efterfrågar idag
3. Skick – Ju bättre 1 och 2 är desto mindre påverkas värdet av 3.
4. Om alla ovan stämmer kan man räkna med att få ett riktigt högt pris för lägenheten.



Close